Professione amministratore di condominio: chi è, cosa fa, quanto guadagna

La vita di un condominio può sembrare noiosa e ripetitiva, ma in realtà è piena di cose da fare quotidianamente.

Ad occuparsi dei problemi comuni a tutti i condomini c’è l’amministratore di condominio, la figura che tiene in mano la gestione dell’edificio. Questa professione richiede una certa precisione e un buono spirito di sacrificio, ma può riservare ottime possibilità di carriera e soprattutto guadagni sostanziosi. 

Vediamo insieme, in questa guida alla professione di amministratore di condominio, quali sono gli aspetti peculiari di questo mestiere: mansioni, competenze, studi e guadagni.

Chi è e cosa fa l’amministratore di condominio

La funzione essenziale dell’amministratore di condominio è riassumibile in una sola frase: cura della gestione amministrativa dei beni comuni di un edificio abitativo. 

Ad oggi in Italia è obbligatorio se i residenti dell’immobile sono più di 8, e il Codice del Condominio del Codice Civile chiarisce quali sono i requisiti per ricoprire questa carica: parleremo proprio di questi requisiti obbligatori nella sezione “Come si diventa amministratore di condominio”. 

Nomina e revoca dell’amministratore

La nomina dell’amministratore di condominio avviene per mano dei condomini, che stabilisce anche il compenso. La stessa assemblea può rinnovare o revocare la nomina, se lo ritiene opportuno.

L’assemblea ha validità legale se sono presenti almeno 500/1000esimi della proprietà, e sempre non meno di ⅓ dei proprietari. 

La revoca della carica prima della fine del mandato può avvenire per varie ragioni: 

1. Se per due anni l’amministratore non fornisce conto delle proprie attività;
2. Se ci sono sospetti fondati della presenza di irregolarità gravi nella sua condotta (spese poco trasparenti, mancato rispetto delle decisioni di assemblea, mancati provvedimenti per i condomini irrispettosi del regolamento);
3. Se non comunica e chiarisce in assemblea che è in corso un provvedimento giudiziario esterno alle sue competenze.

I compiti dell’amministratore di condominio

Al momento della sottoscrizione della nomina l’amministratore di condominio assume poteri esecutivi. Le norme che Codice Civile a cui fare riferimento sono la 1129 e la 1130. 

Tra i suoi compiti specifici ci sono: 

• Amministrazione di beni comuni (scale, tetti, grondaie, facciate, androne, portierato, eccetera) e loro manutenzione ordinaria e straordinaria. Come patrimonio appartenente a tutti i condomini e in generale al condominio in quanto tale è necessario che una figura super partes proponga quali sono le misure più indicate per la sua cura, conservazione e tutela. 
• Amministrazione dei servizi (pulizia, elettricità, riscaldamento, eccetera) e dei relativi pagamenti da parte dei condomini alle aziende preposte, secondo le tabelle millesimali. Tutti i servizi del condominio vengono infatti pagati dai condomini in base a ripartizioni tabellate scrupolosamente. Ogni inquilino versa la propria quota di gestione annuale, in una o più rate a seconda delle decisioni interne e della cifra di cui si parla. 
• Fare in modo che vengano rispettate le decisioni dell’assemblea. L’assemblea dei condomini e dei proprietari stabilisce quali sono le misure da intraprendere per la cura del condominio. Ogni decisione richiede una maggioranza legalmente valida. L’amministratore presiede le assemblee e verifica che le decisioni prese vengano effettivamente eseguite.
• Legale rappresentanza del condominio. Se si aprisse una causa legale, contro terzi o contro uno degli inquilini, per esempio per colpa di una morosità, sarebbe l’amministratore di condominio a patrocinare per i condomini e a perseguire il bene del condominio in quanto tale. 
• Completa reperibilità a disposizione dei condomini. L’amministratore deve fornire i propri dati e contatti ai condomini, ed esporli anche nell’androne nel palazzo o in un’altra area comune dell’edificio.
• Convocazione dell’assemblea annuale ed esecuzione delle delibere
• Compilazione del rendiconto delle spese. I condomini hanno moltissime spese, in base alle loro singole esigenze: pulizia delle scale, manutenzione del giardino, elettricità per illuminazione e ascensori. Tutte le spese devono essere rigorosamente contabilizzate ed esposte con chiarezza e trasparenza ai condomini, specie quando è necessario che essi prendano decisioni vincolanti in assemblea. 
• Apertura ed amministrazione del conto corrente condominiale, attraverso il quale transita tutto il denaro necessario per i pagamenti dei millesimi.
• Adempimenti fiscali: sui condomini gravano infatti tasse e sgravi fiscali, ed è compito dell’amministratore di condominio tenersi aggiornato, presentare i conti ed esperire alle pratiche di pagamento.
• Gestione di tutta la burocrazia e i documenti relativi alla “vita” e alle decisioni del condominio. Tutte le assemblee si concludono con un verbale vincolante, ed è l’amministratore a doverli tenere in ordine per eventuali future consultazioni.
• Mediazione in caso di discussioni e disaccordi tra condomini, specie se relativi al rispetto del regolamento condominiale. L’amministratore di condominio è la persona che deve far approvare e rispettare il regolamento, oltre ad intraprendere azioni contro chi invece non dimostra di rispettare le regole di buona convivenza nello stesso palazzo. All’evenienza, può agire non solo in veste di mediatore tra le parti, ma legalmente come rappresentante degli interessi del condominio. 

Come si diventa amministratore di condominio

Ad oggi in Italia non è indispensabile uno specifico corso di studi o una laurea per diventare amministratore di condominio. 

Però, il Codice Civile prescrive alcuni obblighi tassativi per chi si candida per questa posizione. Nello specifico è necessario: 

1. Godere dei diritti civili;
2. Non essere mai stati condannati per reati contro la pubblica amministrazione,  la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri reati e delitti non colposi con pena reclusiva compresa tra due e cinque anni;
3. Non essere mai stati sottoposti a misure di prevenzione definitive (la confisca dei beni, la sorveglianza speciale, il sequestro, il rimpatrio con foglio di via), a meno che non sia avvenuta la riabilitazione;
4. Non essere interdetti o inabilitati;
5. Non avere il proprio nome nell’elenco dei protesti cambiari;
6. Avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado (liceo, istituto tecnico o professionale quinquennale);
7. Aver assolto all’obbligo di frequenza di un corso di formazione professionale di non meno di 72 ore di durata totale;
8. Frequentare ogni anno almeno 15 ore di corso su contabilità, evoluzione normativa e risoluzione di casi teorici o pratici;

I punti 7 e 8 possono essere bypassati se l’amministratore scelto è anche uno dei condomini dello stabile.

Adempiuti e dimostrati questi obblighi è possibile ottenere un attestato di qualifica, essere inseriti nelle liste di amministratori di condominio disponibili e candidarsi come amministratori per venire selezionati da un’assemblea. 

I costi di avvio alla professione

Il corso di formazione ha un prezzo medio che parte dagli 800 euro e arriva a circa 1200 euro

L’iscrizione ad un’associazione di categoria ha un prezzo di circa 100/200 euro l’anno; questo tipo di scelta rende disponibili corsi di formazione e specializzazione e aggiornamenti continui sulle normative e gli aspetti più tecnici. 

Il software gestionale può essere acquistato a partire da poche decine di euro, ma esistono sistemi più complessi e completi per cui si arriva a spendere anche 400/500 euro. 

Le competenze richieste ad un amministratore di condominio

Per un amministratore di condominio ci sono molte abilità e competenze da dover manipolare e tra cui destreggiarsi per approcciare favorevolmente i problemi che possono insorgere e per risolverli. 

Ovviamente, alcune di essere sono strettamente tecniche. In particolare è necessario conoscere elementi fondamentali di contabilità, rendicontazione, urbanistica, regolamenti edilizi, sicurezza degli edifici, legislazione sulle barriere architettoniche, diritto immobiliare, fiscalità condominiale e software gestionali specifici. 

Queste competenze si acquisiscono con la formazione specialistica e l’aggiornamento obbligatorio annuale. 

Le abilità interpersonali (soft Skills) richieste fanno invece capo a: 

• Capacità di mediazione: tra condomini non capita di rado che si sviluppino litigi ed incomprensioni. L’amministratore di condominio deve saper negoziare tra le parti e trovare un compromesso a norma di legge ed accettabile per tutti. I casi possono essere variegati, sia per difficoltà che per coinvolgimento. Alcuni sono molto semplici da risolvere, per esempio la presenza di un condomino appassionato di musica che tiene il volume dello stereo un po’ troppo alto. Altri possono diventare davvero complicati, per il coinvolgimento di più appartamenti, per la creazione di fazioni, di motivi di disturbo severissimo o per la preoccupazione per la propria incolumità che i condomini posso provare davanti a certi comportamenti (per esempio, se c’è il sospetto comune che un condomino stia attuando azioni illegali).
• Capacità di comunicazione: sia con i condomini che con i fornitori, per esempio le aziende di pulizia o di manutenzione o gli enti pubblici incaricati della riscossione tributaria o delle pratiche burocratiche. 
• Organizzazione e rigorosità: la grande quantità di dati di cui tenere conto prescrive l’uso di un software gestionale specifico e di un’ottima capacità di organizzazione e gestione del tempo, delle risorse e delle attività quotidiane. Considerato il lavoro contabile da eseguire giornalmente, la rigorosità e l’attenzione ai piccoli conti e dettagli è un altro parametro fondamentale per essere professionali. 

Possibilità di carriera e di guadagno

Per esercitare il mestiere di amministratore di condominio è necessario aprire la propria partita IVA e lavorare come liberi professionisti, eventualmente parallelamente ad altri impieghi.

Con questa modalità è possibile svolgere la professione di amministratore di condominio anche per diversi stabili, massimizzando i propri guadagni (anche se a fronte di crescenti responsabilità e necessità di tempo a disposizione da dedicare al mestiere, motivo per il quale raggiunto un certo punto della carriera che ha iniziato esercitando come amministratore mentre faceva anche un altro lavoro smette di farlo e si dedica solamente all’impiego gestionale). 

La carriera classica per questa figura è quella che passa dall’amministrazione di un singolo condominio, poi alla gestione di più immobili, fino all’apertura di un proprio studio di amministrazione condominiale, con dipendenti e altri professionisti collaboratori che eseguano parte delle mansioni.

La crescita professionale avviene quasi sempre tramite il passaparola: un lavoro efficiente e scrupoloso sarà motivo di buone recensioni da parte dei condomini, che consiglieranno il nome del professionista ad amici e familiari. 

Per chi preferisce una via di azione pubblicitaria più contemporanea è ovviamente possibile affidarsi al marketing online e far gestire a proprio nome un blog, un sito, dei profili sui social network e sui motori di ricerca più importanti: non è improbabile che un condominio abitato da persone giovani cerchi l’amministratore proprio su Internet, anziché affidarsi a nomi noti nella città. 

Un’altra strada, se non si vuole più amministrare ma passare al commerciale, è quella delle vendite immobiliari o della consulenza immobiliare.

L’esperienza di amministratore non è dirimente nell’assunzione, ma può costituire un vantaggio sugli altri candidati, magari meno esperti di realtà immobiliare ed abitativa o di fiscalità e normative burocratiche e legali vigenti.

Parlando di guadagni è quasi impossibile sopravvivere professionalmente amministrando un solo condominio. Si parla infatti di 200/230 euro al mese per ogni edificio.

Per avere un buon tenore di vita è necessario gestirne non meno di 8/12. Un grosso studio di amministratori di condominio può gestirne anche centinaia, in base al numero di professionisti a lui associati o in fase di collaborazione esterna. 

Generalmente è possibile dire che: 

• Ad inizio carriera, se si hanno meno di tre anni di esperienza, si possono guadagnare annualmente circa 30.000 euro
• A metà carriera, con 4-9 anni di esperienza, si possono guadagnare circa 41/43.000 euro l’anno
• Un esperto, con non meno di 10 anni di esperienza, può ambire a compensi pari a circa 60/65.000 euro l’anno
• A fine carriera, dopo 20 anni di professione, è possibile aspettarsi una retribuzione di circa 78/80.000 euro l’anno

A queste cifre, come previsto dal Codice civile, è necessario aggiungere il 3% dell’importo totale dei lavori di manutenzione straordinaria votati dall’assemblea.

Questa retribuzione compensa la necessità di lavoro extra, da parte dell’amministratore di condominio, per coordinare queste attività improvvise.